REFLEXIONS. L’immobilier dans un monde mobile.

Les interrogations quant à l’efficacité des ajouts de liquidité sur l’économie réelle seront levées dans les 24 à 36 mois qui viennent, pour voir dans quelle mesure la prime de risque a conjoncturellement ou structurellement disparu. Avec des bilans des banques centrales qui peuvent être inflatés ad vitam aeternam, nous constatons que les actifs financiers, dont les actifs immobiliers, poursuivent leur revalorisation. La problématique pour ces derniers réside cependant dans leur immobilisme quand tous les autres actifs financiers peuvent, plus ou moins, être réalloués sur d’autres zones fiscales/géographiques.

1) L’immobilier commercial a connu son pic boursier en 2018 avec la fusion Unibail-Westfield et la promesse de révolutionner l’expérience du consommateur. Avec un levier financier qui impliquait des ventes d’actifs à des multiples pic, la faillite de certains clients, la montée des ventes en ligne et les moindres paiements locatifs en corrélation avec des CA en berne, le secteur des centres commerciaux était en crise bien avant la pandémie. Globalement le secteur de l’immobilier commercial avait déjà baissé de 15% en 2019 (dynamisme de la France contrastant avec le repli en Allemagne et GB).

2) L’immobilier de bureau a connu la pression WeWork qui pour anecdotique et trop ambitieuse soit-elle a conduit les entreprises à appréhender différemment leurs bureaux. Là aussi la pandémie et l’importance accordée au télétravail à cette occasion ne font qu’enfoncer le clou. La flexibilité du local immobilier devient un pré-requis avec un accent sur la sécurité sanitaire (moindre densité, systèmes d’air conditionné amélioré) qui va croissant.

3) Les retards de livraison de programmes suites aux interruptions de construction depuis 3 mois vont ajouter à la pression sur CF prévisionnel. Dans l’intervalle la mise en faillite d’enseignes de distribution textile, les révisions à la baisse des baux existants et la moindre fréquentation des restaurants/cinémas, voire leur fermeture après cet été vont réduire les revenus locatifs.

4) La concentration récente de Simon Properties avec Taubman reste plus défensive qu’offensive et signale les besoins structurels de réadaptation des surfaces commerciales avec des coûts de frottement de plus en plus élevés (contenu technologique des bâtiments de plus en plus élevé).

5) Le marché de l’immobilier hôtelier a été depuis 10 ans une alternative attractive pour le reconditionnement des immeubles de bureaux bien placés . Avant que le tourisme d’affaires et de loisir reprenne, la demande de nouveaux projets hôteliers risque d’être nulle (considérant par ailleurs les capacités qui doivent encore arriver sur le marché dans les 12 mois qui viennent).

6) La mise en place des mesures barrières accompagnée d’une hausse du personnel pour contrôler va conduire à une hausse des frais d’exploitation. Probablement tous les locataires ne pourront pas prendre 100% à leur charge.

7) Le resserrement des conditions de crédit est marginal mais les banques insistent davantage sur une réduction du levier financier des investisseurs. Or la hausse du levier depuis 10 ans a été à l’origine de la hausse de la rentabilité immobilière avec des rendements locatifs qui se comprimaient année après année.

8) La question de la diversification des actifs immobiliers des grands investisseurs (groupes cotés ou fonds souverains) demeure clé dans la bonne santé et la liquidité du marché. Les facteurs politiques semblent toujours passer au second plan mais avec les restrictions récentes d’acquisition d’actifs immobiliers par des intérêts chinois dans certaines zones, elle pourrait redevenir d’actualité.

9) Surtout dans un contexte où la fiscalité peut chercher à s’attaquer aux actifs immobiles, ayant déjà profité d’une revalorisation massive ces 10 dernières années. Les avantages fiscaux dont disposent les foncières pourraient être remis en cause comme une question autour de la taxation du capital « improductif ». Les questions autour de la fixation de loyers planchers en Allemagne pour le résidentiel montre que le mouvement n’est plus cantonné à la France. La forte probabilité de Hard Brexit risque en outre de rebattre les cartes d’un secteur qui n’a encore pas vu de véritable exode depuis la GB.

10) L’immobilier de logistique en forte croissance connait aussi des problèmes liés à la gestion des flux (quid des supers entrepôts Amazon avec non plus quelques dizaines de camions qui vont et viennent, mais des centaines tous les jours). A ceci s’ajoute l’obsolescence technologique de plus en plus rapide qui impacte la rentabilité des opérateurs (impact de la robotisation, contrôles de sécurité, traçage, mise en place de la 5G,..).

Prendre en compte la mobilité, pour un actif par nature immobile est le nouveau défi de l’immobilier de bureau qui cumule crise structurelle (e-commerce, flexi-travail) avec crise conjoncturelle (pandémie). C’est la première fois que cela arrive (en 2008 la crise financière a été vite digérée même si cela a été violent). Et si je rajoute une crise démographique, bien plus terrible (dont nous avons pu voir depuis 30 ans les effets au Japon) voire d'une crise juridique (quid de la responsabilité des propriétaires si le prochain virus pouvait se diffuser dans l'air à cause du système d'air conditionné mis en place) les foncières n’ont pas fini de manger leur pain noir.

A mardi,

Laurent